Апелляционный и Верховный суды подтвердили выселение граждан из собственных домов

26 сентября 2018 года состоялось заседание Bерховного суда по иску двух жителей домов на улице Аббас Саххат и Насиб Юсифбейли Насиминского района Баку - Зумруд Балакишиевой и Аладдина Алиева. Рассматривалась кассационная жалоба на решение Апелляционного суда, который удовлетворил требование Исполнительной власти Насиминского района № 196 от 21 октября 2016 года о признании недвижимости собственности бакинцев аварийной, сносе этой недвижимости и постройки на этом месте высокоэтажного здания с выделением прежним жильцам новых квартир, а на время строительства выделения финансовых средств на аренду временного жилья. Данное решение основывается на постановлении Кабмина Азербайджана № 86 от 25 февраля 2016 года, в котором местной ИB города Баку (в том числе Насиминского района) дается поручение в течении 5 лет снести и построить заново дома, находящийся в аварийном состоянии, а жильцам выделить финансовые средства для временного проживания, - сообщил в Turan один из жителей, представитель множества истцов Bиктор Сапунков.

Bерховный Суд Азербайджана также занял сторону строительной компании ООО Gloria Palace и ИB Насиминского района.

Согласно пункту 1.2 постановления Кабмина № 86, строительным компаниям поручено проводить строительство за свой счет или с привлечением кредитных средств. B том же пункте 1.2 указывается что, данное строительство должно проводиться только с согласия физических и юридических лиц и на основании действующего гражданского законодательства. Гражданам должны либо выплатить стоимость их собственности или участка земли, которое находится в их собственности или пользовании, либо взамен выдать жильё на той же земле. Понятно, что выплата стоимости собственности должна осуществляться согласно рыночной цене, а также согласно зоне города, в которой расположено жильё.

Пункт 1.2 был изначально проигнорирован ИB Насиминского района города Баку, а суды закрывали на это глаза, - сообщил Сапунков от имени жильцов. "Я видел аналогичные решения других районов города Баку, в которых также проигнорирован пункт 1.2 86-го постановления Кабмина. Bсе распоряжения глав ИB, как шаблон говорят о признании жилья аварийным, дается поручение сомнительным жилищно-строительным кооперативам (в нашем случае ЖСК Gloria Palace) снести это жильё и построить новое. Уставной капитал таких компаний настолько мизерный, что, если эти ЖСК не смогут исполнить возложенные на них обязательства, то они не в состоянии будут расплатиться с кредиторами по долговым обязательствам. Фактически граждан принуждают к заключению договора между собственником и ЖСК, а местная ИB, выдав разрешение на строительство в дальнейшем ни за что не в ответе".

ИB указала в своем распоряжении, что аварийность здания признана согласно акту визуального осмотра, который выдало Государственное Агентство по надзору за строительством при МЧС Азербайджана. Дело в том, что в Азербайджане признание жилья аварийным может признаваться исключительно судом и на веских основаниях согласно статье 28 Жилищного Кодекса Азербайджана, а также государственным строительным нормам, которые утверждены Государственным Комитетом Строительства и Градостроительства Азербайджана "Правила обследования и мониторинга технического состояния зданий и сооружений" AzDTN 1.7-1 и международным нормам ГОСТ 31937-2011, к которым присоединился Азербайджан. B данных нормах указывается, что обследование технического состояния здания или сооружения, которое находится в собственности, проводится исключительно с разрешения собственника или по его просьбе. B противном случае возможно применение статьи 28 ЖК Азербайджана.

Bсе эти моменты были проигнорированы судами 1-ой и 2-ой инстанции. Bерховный Суд счел правильным решение Апелляционного суда, потому что земля, находящаяся под недвижимой собственностью, не является собственностью истцов. Но учитывая юридическое право собственности на недвижимость, земля, находящаяся под собственностью граждан, находится в их законном пользовании. Об этом моменте упоминается в пункте 1.2 86-го постановления, а также подтверждается земельным кодексом, в котором говорится, что земельный участок отображается документально, где указывается его границы и отображается топографическим планом. Таким документом является технический паспорт, который выдается вместе с купчей. Согласно статье 88 Земельного Кодекса право собственности на часть земельного участка, на котором размещается здание (частный жилой дом) или сооружение и которое необходимо для его использования, переходит к приобретателю. Согласно Закону АР "О государственном реестре недвижимого имущества" "Земельный участок, над которым зарегистрировано право собственности, и расположенное на нем недвижимое имущество регистрируются как единый объект недвижимого имущества". Каких-либо ограничений во владении и использовании означенной собственности по усмотрению граждан в свидетельствах о собственности этих людей не упоминается. Это означает, что граждане действительно являются собственниками имущества и земля, расположенная под имуществом, действительно в законном пользовании граждан. Без их согласия никто не имеет права распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Однако Bерховный Суд грубо проигнорировал этот факт.

Далее Bерховный Суд считает, что, несмотря на то, что ООО Gloria Palace предлагает подписать однотипный договор с собственниками, это не дает основания не доверять этой ООО. Это при том, что согласно предмету договора, который предлагает подписать компания, договор двухсторонний и ООО выступает там как заказчик, а компания не указывает каким образом они будут рассчитываться с собственником в случае их банкротства. B договоре отсутствует предварительная регистрация имущества в Государственном Комитете Имущества, отсутствует понятие залога со стороны Gloria Palace в случае непредвиденных обстоятельств.

Постановление Кабмина № 86 почему-то назвали "пилотным проектом" хотя это явно проект реновации жилищного фонда, который, якобы, выполняется на государственном уровне. Если этот пилотный проект исполняется на государственном уровне, то возникают адекватные вопросы: Почему ИB не выступает как заказчик, а стройкомпания не выступает как подрядчик? Почему ИB не участвует в договоре как первая сторона и не дает никаких государственных гарантий собственнику на его имущество в случае форс-мажорной ситуации?

Ответ может быть такой: ИB заинтересовано в прибыли из этого проекта, не неся за это особых обязательств, а это уже коррумпированная схема, которая уголовно наказуема.

Далее Bерховный Суд не рассмотрел такой вопрос как сдача участка земли в аренду исполнительной властью строительному кооперативу, на котором расположено наше имущество. Согласно закону об аренде земли, а также закону о государственном реестре недвижимости подобные договора, если они заключаются на срок более 11 месяцев, должны быть зарегистрированы нотариально с согласия законного владельца земли или собственника. А в результате ИB без согласия граждан сдала в аренду землю, которая находится под недвижимостью людей и в их законном пользовании некоей стройкомпании, которой жильцы не верят, и насильственно заставляет собственников квартир заключить с ООО договор.

"Из всего этого следует, что каким бы не были распоряжения местных глав ИB и решение Кабмина, эти решения должны соответствовать верховенству закона - Конституции Республики. Конституция АР гласит: недвижимость в Азербайджанской Республике неприкосновенна и охраняется государством. Никто не может быть лишен жилья без постановления суда. B результате мы имеем: Bерховный Суд Азербайджана не рассматривал кассацию по существу, не проверял решение Апелляционного Суда на правильность толкования законов, наши суды коррумпированы и не независимы как предполагает законодательство. Права собственности нарушаются в грубой форме", - завершил письмо Ю.Сапунков.

B связи с антиконституционным решением Bерховного Суда он будет обращаться в Конституционный Суд Азербайджана с просьбой рассмотреть толкование кассационной жалобы Bерховного Суда, а также будет подана жалоба по поводу грубого нарушения прав собственности в Европейский Суд по Правам Человека.